« Suspension des loyers » : ce que prévoit vraiment l’ordonnance du 25 mars 2020.

Que prévoit précisément cette ordonnance pour les loyers ?

L’article 4 de l’Ordonnance dispose : « Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L622-14 et L641-12 du Code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. »
Quelles sont les personnes concernées ?

Sont concernées, selon l’article 1er, « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée. Celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d’une attestation de l’un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure. »

Les critères d’éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus ont été précisés par un décret du 30 mars 2020.

Les conditions à retenir pour pouvoir prétendre à l’octroi du fonds de solidarité, les conditions suivantes étant cumulatives :

qui ont moins de 10 salariés,
qui réalisent un chiffre d’affaire inférieur à un million d’euros et présente un bénéfice imposable inférieur à 60.000 euros
qui subissent une fermeture administrative ou qui auront connu une perte de chiffre d’affaires de plus de 70% (ramené à 50% par nouveau décret du 2 avril 2020) au mois de mars 2020 par rapport au mois de mars 2019.

Ces conditions permettent d’apprécier la légitimité d’une entreprise à solliciter une suspension de loyer, conditions précisées par un décret n°2020-378 du 31 mars 2020 qui est venu ajouter les entreprises en procédure collectives.

L’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 s’applique donc aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique « particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation. »

Autrement dit, les personnes qui n’exercent pas une activité économique ne sont pas concernées. Les particuliers sont ainsi exclus du champ d’application de l’ordonnance et ne bénéficieront pas de la suspension des loyers, malgré la demande de l’association CLCV faite en début de semaine.

En revanche, sont concernés par cette mesure les locataires de baux commerciaux qui exercent leur activité dans le local.

Si les pouvoirs publics ont ordonné le confinement et la fermeture de « tous les commerces non essentiels à la vie de la Nation », listés par les arrêtés des 14 et 15 mars 2020, l’ordonnance ne fait pas la distinction selon que le commerce reste ouvert ou fermé.

Il suffit au locataire de démontrer à son bailleur que son activité commerciale est « particulièrement touchée par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation ».

On peut donc en déduire que la mesure peut également profiter à des commerces dont la fermeture n’a pas été ordonnée, mais dont le chiffre d’affaires a été considérablement réduit par le confinement de la population.

Les critères d’éligibilité retenus par le Gouvernement paraissent moins stricts que ceux qui pourront être retenus pour l’application de la force majeure à l’article 1218 du Code civil.

En effet, la force majeure exige que le débiteur soit dans l’impossibilité totale d’honorer son engagement, tandis que dans le cadre de cette ordonnance, il suffit de prouver que l’activité commerciale est « particulièrement touchée » par les conséquences de l’épidémie ou du confinement.

Le locataire commercial n’aura donc pas à démontrer que le paiement des loyers est rendu impossible par la survenance de l’épidémie de coronavirus mais simplement que son obligation est seulement plus difficile.
Quels sont les baux concernés ?

Les baux commerciaux et les baux professionnels semblent donc concernés dès, lors que le locataire exerce dans le local une activité économique « particulièrement touchée par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation ».

Les baux d’habitation de la loi du 6 juillet 1989 sont exclus. En revanche, l’Ordonnance n°2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale a ordonné la prolongation de la trêve hivernale de deux mois jusqu’au 31 mai 2020.

S’agissant des baux mixtes à usage d’habitation et professionnel, on peut donc en déduire que seule la fraction du loyer relative à l’activité professionnelle peut être concernée.
Quels sont les effets de la suspension des loyers ?

L’ordonnance n’autorise pas le locataire à ne pas payer son loyer, même à titre provisoire. Le terme « suspension » n’est d’ailleurs pas une seule fois employé.

L’ordonnance du 25 mars 2020 interdit simplement au bailleur de réclamer au locataire des intérêts de retard ou d’engager une procédure en résiliation de bail et d’expulsion.

Ainsi, le bailleur, qui n’est pas réglé de son loyer pendant cette période, ne pourra pas invoquer le bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail dans un commandement de payer.

L’obligation de régler le loyer demeure, mais les effets de la non-exécution de cette obligation sont suspendus.

Plutôt qu’une suspension réelle des loyers, l’ordonnance prévoit juste la neutralisation des effets du non-paiement des loyers et charges.

L’exécution de l’obligation est seulement suspendue jusqu’à « l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire. »

Ainsi, le locataire devra payer ses arriérés de loyer à la fin de l’épidémie.
A partir de quand cette mesure s’applique-t-elle ?

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.

Ne sont donc pas concernés les loyers échus impayés avant le 12 mars 2020.

Concrètement, les effets du non-paiement des loyers sont suspendus à compter du 2ème trimestre 2020 (que le loyer soit à terme échu ou à échoir) jusqu’à « l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire. »

En définitive, cette ordonnance risque de décevoir les locataires qui s’imaginaient pouvoir bénéficier d’une exonération de leur loyer pendant l’épidémie.

Il est donc vivement conseillé aux locataires de se rapprocher de leurs bailleurs afin de convenir avec eux d’un échelonnement de leur dette locative à la fin de l’état d’urgence sanitaire.