Loyers covid : une décision intéressante mais à prendre avec prudence (arrêt du 30 mars 2022 de la Cour d’appel de Paris)

Dans un arrêt rendu le 30 mars 2022 la Cour d’appel de Paris considère que la perte de la chose louée peut être partielle et qu’il peut s’agir d’une perte juridique.

La décision rendue concerne une résidence de tourisme. Une société d’exploitation de résidences de tourisme a signé des baux commerciaux avec des particuliers, propriétaires d’appartement meublés de la résidence. La société d’exploitation a suspendu le paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020. Une ordonnance de référé contradictoire a été rendue le 9 septembre 2021. Le tribunal judiciaire de Paris a condamné la société d’exploitation au paiement des loyers. Une conciliation a été ouverte. La société d’exploitation a fait appel.

Le seul moyen retenu par la Cour d’appel est celui relatif à la perte de la chose louée. Ainsi, la Cour retient que « Selon l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a pas lieu à dédommagement. La destruction de la chose louée peut s’entendre de la perte matérielle de la chose louée mais aussi d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose. La perte partielle de la chose louée peut être définitive mais également temporaire ».

La Cour considère en l’espèce que la société d’exploitation de la résidence de tourisme a subi une perte partielle de la chose louée dans la mesure où « elle n’a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative d’une durée de 56 jours ». Elle a donc déduit le loyer des 56 jours de fermeture administrative des résidences de tourisme du total des loyers dus par la société d’exploitation de la résidence de tourisme aux bailleurs.

Cette décision est intéressante, notamment pour les restaurateurs qui ont également fait l’objet d’une fermeture administrative importante et pourraient donc vouloir soulever la perte partielle de la chose louée afin de solliciter une diminution de prix, mais doit être regardée avec prudence. En effet, aucun arrêt de Cour de cassation n’a encore été rendu sur le sujet. De plus, s’il s’agit d’une avancée il s’agit d’un appel d’ordonnance de référé qui n’a pas l’impact d’une décision au fond.